ЧЛЕН АССОЦИАЦИИ СПЕЦИАЛИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ (РИЭЛТОРОВ) УКРАИНЫ

ЧЛЕН НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ РИЭЛТОРОВ (США)

Горячая недвижимость
Лента новостей
Пред След

Специалисты рассказали, как законно прод…

04-04-2016 Просмотров:1530 Новости

 УКРАИНА, 25 фев. - Прописка-выписка владельцев жилья, оставшегося за линией разграничения, происходит исключительно в органах миграционной службы Украины.   Как на законных основаниях продать квартиру, находящуюся на временно неподконтрольной Украине территории?   Это один...

Подробнее »

Можно ли, разделив имущество, избежать н…

04-04-2016 Просмотров:1343 Новости

С 01.01.2016 г. введен дополнительный налог на недвижимость в сумме 25 тыс. грн в год для владельцев квартиры площадью более 300 кв. м или дома – более 500 кв. м....

Подробнее »

Лишение заемщика арестованной квартиры п…

04-04-2016 Просмотров:1511 Новости

Право на апелляционное обжалование имеют лица, не участвовавшие в деле, если принятое судебное решение наносит им вред, который выражается в неблагоприятных для них последствиях   Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты...

Подробнее »

Как разделить однокомнатную квартиру при…

04-04-2016 Просмотров:1262 Новости

 УКРАИНА, 24 мар. Выбираем между материальной компенсацией и разделом денег, вырученных от продажи.   "Мы развелись с женой, но проживаем вместе в однокомнатной квартире, так как больше негде. Можно ли как-то решить...

Подробнее »

Как продать квартиру в условиях нынешнег…

04-04-2016 Просмотров:1294 Новости

 УКРАИНА, 25 фев. - Определяем цену, даем рекламу и готовимся к показам.   Хорошо продавать жилье, когда рынок растет, а покупатели знают, что завтра может быть еще дороже, чем сегодня. Сейчас же...

Подробнее »

Как зарегистрировать квартиру в Украине …

04-04-2016 Просмотров:3214 Новости

УКРАИНА, 9 фев. - Список документов для первичного оформления недвижимости не изменился.   С 1 января 2016 года в Украине вступил в силу новый порядок регистрации недвижимости. Среди изменений в законодательство больше...

Подробнее »

Как внести свою квартиру в Государственн…

04-04-2016 Просмотров:1514 Новости

 УКРАИНА, 25 фев. Пишем заявление и собираем документы.   "Я бы хотела, чтобы моя квартира была внесена в Государственный реестр (при этом я не собираюсь ее продавать). Что для этого нужно сделать?"...

Подробнее »

ВСУ сделал вывод о недействительности сд…

04-04-2016 Просмотров:1332 Агенства

Обнародовано постановление ВСУ   Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 2 марта 2016 года рассмотрел дело № 6-308цс16 о признании частично недействительными предварительного договора и договора купли-продажи, признании...

Подробнее »

Новости

Специалисты рассказали, как законно продать жилье, находящееся на оккупированной территории

 УКРАИНА, 25 фев. - Прописка-выписка владельцев жилья, оставшегося за линией разграничения, происходит исключительно в органах миграционной службы Украины.

 

Как на законных основаниях продать квартиру, находящуюся на временно неподконтрольной Украине территории?

 

Это один из вопросов, которыми наиболее часто интересуются собственники жилья. За разъяснениями «ФАКТЫ» обратились к генеральному директору группы компаний KDU Realty Group (Киев — Донбасс — Украина) Елене Маленковой. Компании проводят операции с недвижимостью на всей территории Украины, включая отдельные неконтролируемые украинской властью районы Донецкой и Луганской областей.

 

— Пакет документов, необходимых для продажи недвижимости, не изменился, — рассказала Елена Маленкова. — Первое: должен быть правоустанавливающий документ на недвижимость — это свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, договор дарения, мены, права наследования, а также решения суда и прочее).

 

Второе: технический паспорт.

 

Третье: справка формы № 3 — об отсутствии зарегистрированных (прописанных. — Авт.) жильцов на данной жилплощади. Эту справку нотариус обязан приложить к пакету документов. На момент заключения сделки на продаваемой жилплощади не должен быть зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

 

Справку формы № 3 может выдать только жэк. Однако «листок убытия», полученный на неподконтрольной Украине территории, будет заверен печатью «ДНР» или «ЛНР». А в Украине ни один документ с печатью непризнанных республик законной силы не имеет. То есть выписываться из квартиры, например в Донецке, продавцу нужно лишь в том случае, если того требует покупатель, желающий, чтобы в местном жэке, с которым он будет сотрудничать, была сделана учетная запись о смене владельца.

 

Так как мы работаем по украинскому законодательству, снятие с регистрационного учета и постановка на него (прописка-выписка) с занесением данных в Государственный реестр происходит исключительно на территории Украины. Вынужденному переселенцу нужно прийти в миграционную службу по месту своего пребывания со справкой переселенца, которая в настоящий момент является документом о временной регистрации.

 

Снятие с регистрационного учета возможно и без присутствия лица, которое снимается с учета, но в таком случае необходима нотариально заверенная доверенность. Также по доверенности можно оплачивать долги по коммунальным услугам, показывать недвижимость потенциальному покупателю. Отмечу, что даже если вынужденный переселенец продал жилье на временно неподконтрольной Украине территории, то у него все равно остаются статус и права внутренне перемещенного лица (ВПЛ). Этот статус переселенец утрачивает лишь в том случае, если приобретает жилье на территории, подконтрольной Украине.

 

Для продажи необходима экспертная оценка недвижимости. Такое требование введено в 2013 году. Ранее это была справка из БТИ (Бюро технической инвентаризации. — Авт.) об оценочной стоимости недвижимости. Указанная в этом документе стоимость жилья влияет на размер налогообложения сделки.

 

Лицензия независимых экспертов, с которыми мы сотрудничаем в Киеве, позволяет делать оценку недвижимости на территории всей Украины. То есть выданный ими документ будет действителен повсеместно, где соблюдаются законы Украины.

 

Также необходимы паспорта и идентификационные коды граждан — участников сделки. Или паспорт лица, которое уполномочено участвовать в сделке, например, нотариальной доверенностью.

 

Люди часто интересуются, имеют ли право приобретать недвижимость в Украине иностранцы, к примеру, граждане России или Беларуси. Такому покупателю необходимо получить на территории Украины идентификационный налоговый код (ИНН). Для этого гражданин другого государства (нерезидент. — Авт.) должен прибыть в налоговые органы Украины и сообщить, что намерен приобрести недвижимость в нашей стране. Ему дадут форму заявления на получение ИНН. Идентификационный код будет присвоен иностранцу в течение нескольких дней. Сроки получения бумаги следует уточнить в налоговой.

 

Еще один важный вопрос, волнующий участников сделки: где она должна происходить. Сделки можно регистрировать только на подконтрольной Украине территории. В законодательстве указано, что осуществление сделки возможно по месту регистрации (прописки) одной из сторон или по месту нахождения недвижимости. В нашем случае сделка не может проходить по месту нахождения недвижимости — например, в Донецке или Луганске. Государственные реестры там закрыты.

 

Донецкий нотариальный округ перенесен в Мариуполь. Для жителей Донецкой области, которые продают недвижимость на временно неподконтрольной Украине территории, сделка может проходить в Донецкой области по месту временной регистрации продавца, если это устраивает покупателя. То есть жителю Донецка следует зарегистрироваться на подконтрольной Украине территории как временному переселенцу. Если продавец зарегистрирован, например, в Бахмуте, то сделку можно оформить в Бахмуте.

 

Украинский нотариус, у которого проводится сделка, работает по определенному округу. Если вынужденный переселенец проживает и зарегистрирован, например, в Полтаве, то сделку по продаже донецкой квартиры он может осуществить у нотариуса, который работает в Полтаве. Специалисты подскажут, где лучше оформить сделку, в том числе без наличия у продавца «справки переселенца».

 

Мы работаем по системе партнерских продаж: только по контракту с собственником. Клиенту, обратившемуся к нам, выделяют риэлтора, который занимается поиском потенциального покупателя, в том числе в базах наших партнерских структур. Мы делаем экспресс-анализ и рекомендуем реальную цену.

 

Сегодня предложение превышает спрос. Кроме того, значительно вырос курс доллара, а участники сделки, как правило, ориентируются на цену в американской валюте — это также снижает стоимость жилья на неподконтрольных территориях. Вот пример из моей практики. В декабре 2013 года квартира площадью 160 квадратных метров в новостройке стоила 320 тысяч долларов, а в мае 2015-го ее удалось продать вместе со всем содержимым (с мебелью) лишь за 105 тысяч долларов. В октябре 2014 года я описала эти тенденции в статье «Три варианта развития событий на рынке недвижимости в Донецке», опублико­ванной в моем авторском блоге realtyblogger.net. Продажи на рынке недвижимости в Донецке в декабре 2014 года подтвердили мою пра­воту.

 

 

 

Можно ли, разделив имущество, избежать налога на недвижимость

С 01.01.2016 г. введен дополнительный налог на недвижимость в сумме 25 тыс. грн в год для владельцев квартиры площадью более 300 кв. м или дома – более 500 кв. м. Если недвижимость находится в общей совместной собственности и разделена в натуре между собственниками, каждый из них уплачивает налог за свою часть. То есть в некоторых случаях можно избежать уплаты налога с такой недвижимости.

 

Какими документами подтвердить раздел общей совместной собственности, если объект выделен либо не выделен в натуре?

 

Как следует из положений ст. 367 и 372 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), имущество, находящееся как в общей долевой, так и в общей совместной собственности, может быть разделено между сособственниками в натуре:

 

либонаоснованиинотариальноудостоверенногодоговораоразделеимущества;

 

либонаоснованиирешениясуда(еслиодинизсособственниковвыступаетпротивраздела).

 

Еслисособственниковбольшедвух,иразделахочеттолькоодинизних,тоосвобождениеодногоизнихотуплатыналогананедвижимостьвозможнотакжепутемвыделениявнатуреегодолиизимущества,находящегосявобщейсобственности(ст.364и370ГКУ).

 

Выделениедолиизобщегоимуществавозможнолибонаоснованиинотариальноудостоверенногодоговораовыделениивнатуредоли,либонаоснованиирешениясуда.Приэтомследуетучитывать,чтоделитьобъектнедвижимостидобесконечностинельзя.КакследуетизпостановленияПленумаВСУот04.10.91г.7«Опрактикеприменениясудамизаконодательства,регулирующегоправочастнойсобственностигражданнажилойдом»,прирассмотренииделоразделе(выделении)внатуредолейжилогодома,являющегосяобщейсобственностью,судамследуетиметьввиду,чтосучетомположенийст.115ГКУэтовозможно,есликаждойизсторонможетбытьвыделенаобособленнаячастьдомассамостоятельнымвыходом(квартира).Выделение(раздел)такжеможетиметьместоприналичиитехническойвозможностипереоборудоватьпомещениевизолированныеквартиры.

 

Исходя из действующих нормативно-правовых требований в отрасли строительства (в частности, ДБН В.2.2-15-2005), для того чтобы часть дома (квартиры) могла считаться квартирой, она должна состоять из следующих помещений: жилая комната (комнаты) и подсобные помещения (кухня, санузел и пр.). Минимальная площадь комнаты для однокомнатной квартиры должна составлять 15 кв. м. Кроме того, как было указано выше, квартира должна иметь самостоятельный выход.

 

Необходимоучитывать,чтоприразделедомаиликвартиры(выделенииихчасти)внатуреучастникамобщейсобственностинадом(квартиру)должнабытьвыделенатаобособленнаячастьдома(квартиры),котораясоответствуетразмеруихдолейвправесобственности.Приобщейсовместнойсобственностинаимуществоразмерыдолейкаждогоизсособственниковравны.Приобщейжедолевойсобственностиразмерыдолеймогутотличаться.Втакомслучаевправоустанавливающемдокументе(договоре,свидетельствеоправесобственности,свидетельствеоправенанаследствоипр.)указываетсядолякаждогоизсособственниковвправеобщейдолевойсобственностинаимуществопримеру,1/2,3/10,18/100).

 

Наличиетехническойвозможностипроведенияразделадома(квартиры)иливыделениядолиизправаобщейсобственностинанего(нее)определяетсянаоснованиирезультатовэкспертизы.ОсновныетребованиякпроведениютакойэкспертизыиеерезультатамизложенывИнструкцииопроведениираздела,выделенияирасчетадолейобъектовнедвижимогоимущества,утвержденнойприказомМинжилкоммунхозаУкраиныот18.06.2007г. 55.

 

В частности, в соответствии с п. 2.3 и 3.11 данной Инструкции раздел (выделение доли) объектов недвижимости, в состав которого входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества, не допускается. В этих случаях раздел (выделение доли) возможен только после признания права собственности на такие объекты в установленном законом порядке.

 

Порезультатамэкспертизыготовитсязаключениеоналичиитехническойвозможностираздела(выделениядоливнатуре)объектанедвижимогоимущества.

 

Экспертизаоразделе(выделении)вовнесудебномпорядке(призаключениинотариальноудостоверенногодоговора)проводитсясубъектамихозяйствования,осуществляющимитехническуюинвентаризациюобъектовнедвижимогоимуществапримеру,БТИ).Еслижеразделиливыделениедолиосуществляютсявсудебномпорядке,тодляэтихцелейназначаетсясудебнаястроительно-техническаяэкспертиза.Проводятееспециализированныеорганизации,имеющиевсвоемсоставесудебныхэкспертов,имеющихквалификациюдаватьзаключенияпоэкспертизамтакоговида.

 

Еслиэкспертизойбудетустановленатехническаявозможностьраздела(выделениядоливнатуре),топослезавершенияработпопроведениютакогораздела(выделениядоливнатуре)(еслионитребуются)накаждыйизновыхобъектовнедвижимости,образовавшихсяврезультатераздела(выделениядоливнатуре),субъектамиинвентаризациисоставляетсятехническийпаспорт.

 

Крометого,объектам,образовавшимсяврезультатераздела(выделениядоливнатуре)объектанедвижимости,необходимобудетприсвоитьпочтовыеадреса.Ониприсваиваютсяивносятсявреестрадресовместнымиорганамиградостроительстваиархитектурынаоснованиирядадокументовразныхнаселенныхпунктахонимогутбытьразными).

 

Наконец,послепроведениявсехупомянутыхдействийправособственностинаобразовавшиесяврезультатераздела(выделениядоливнатуре)объектынеобходимобудетзарегистрироватьвГосударственномреестревещныхправнанедвижимость.ТакаярегистрацияосуществляетсяорганамигосрегистрацииМинюстапоместорасположениюнедвижимостиилинотариусом.Подачадокументовдлятакойрегистрациивозможначерезцентрыпредоставленияадминистративныхуслугилинотариусу.

 

С момента регистрации права собственности на новообразованные в результате раздела (выделения доли в натуре) объекты (объект) процедура раздела (выделения доли в натуре) является завершенной.

 

Приэтомсогласноч.2ст.367ич.3ст.372ГКУвслучаеразделаимуществамеждусособственникамиправообщейсобственностинаэтоимуществопрекращается.Вместоодногообъектанедвижимостивозникаетдваилиболее.Закаждымизбывшихсособственниковрегистрируетсяправособственностинаотдельныйобъектнедвижимости,которыйможетбытьсамостоятельнымпредметомсделоки,соответственно,объектомналогообложения.

 

Привыделениижедоливнатуреправообщейдолевойсобственностипрекращаетсятолькодлятогосособственника,которыйосуществилтакоевыделение.Оставшаясячастьнедвижимостисохраняетсявобщейсобственностидругихсособственников.

 

В связи с этим формулировка пп. «в» пп. 266.1.2 ст. 266 НКУ о том, что если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен в натуре, то плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю, не согласуется с положениями ГКУ. На самом деле, как указывалось выше, после раздела общего имущества право общей совместной собственности нескольких лиц на него прекращается. Вместо этого возникает право частной собственности каждого из них на определенную часть этого имущества, которая становится самостоятельным объектом права собственности.

 

Соответственно, если площадь части дома, полученной одним из сособственников в результате раздела или выделения доли в натуре, будет менее 500 кв. м (соответственно, площадь полученной квартиры – менее 300 кв. м), то он уже не должен будет уплачивать дополнительный налог на недвижимость в размере 25 тыс. грн в год.

 

Таким образом, раздел имущества или выделение доли из имущества в натуре возможны на основании нотариально удостоверенного договора (решения суда), заключенного (вынесенного) на основании результатов экспертизы о наличии технической возможности такого раздела (выделения доли). На разделенное (выделенное) таким образом имущество нужно будет оформить техпаспорт, присвоить почтовый адрес и зарегистрировать право собственности на него.

 

Бесспорно, это длительная и затратная процедура. Но в конечном итоге это позволит гарантированно уменьшить, а то и вообще уйти от обязанности уплачивать налог на недвижимость.

 

Андрей СВИНЦИЦКИЙ,

 

адвокат, управляющий партнер АО «Letrado»

 

 

 

Лишение заемщика арестованной квартиры по реституции может оспорить кредитор

Право на апелляционное обжалование имеют лица, не участвовавшие в деле, если принятое судебное решение наносит им вред, который выражается в неблагоприятных для них последствиях

 

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 3 февраля 2016 года рассмотрел дело № 6-885цс15 по иску дарителя к одариваемому о признании договора дарения недействительным по заявлению кредитора одариваемого о пересмотре отказа в принятии апелляционной жалобы на решение об удовлетворении иска. Иск о признании договора дарения недействительным был удовлетворен судом первой инстанции, кредитор (не участник спора) подал апеллляционную жалобу, так как на спорную квартиру был наложен арест в обеспечение выполнения судебного решения о взыскании средств с ответчика (одариваемого). Заявитель считает, что признание права собственности на квартиру за истцом является уклонением от выполнения ответчиком судебного решения о взыскании долга по договору займа. Апелляционный суд жалобу не принял, посчитав, что оспариваемым судебным решением права и обязанности заявителя не нарушаются, кроме того, предметом спора является признание недействительным договора дарения, стороной которого не является заявитель, имущественных прав на недвижимое имущество по этому договору он не приобретал. Кассационный суд согласился с этими выводами.

 

Всвоюочередь,ВСУрешенияотменилинаправилспорвапелляционныйсуддлярешениявопросаопринятииапелляционнойжалобы.Судвысказалследующуюправовуюпозицию.

 

Согласно пункту 8 части третьей статьи 129 Конституции одним из основных принципов судопроизводства в Украине является обеспечение апелляционного и кассационного обжалования решения суда, кроме случаев, установленных законом.

 

Конституционный Суд Украины в решении от 11 декабря 2007 года № 11-рп / 2007 отметил, что реализацией права человека на судебную защиту является возможность обжалования судебных решений в судах апелляционной и кассационной инстанций. Пересмотр судебных решений в апелляционном и кассационном порядке гарантирует восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов человека и гражданина (абзац третий подпункта 3.1 пункта 3 мотивировочной части).

 

Конституционные гарантии защиты прав и свобод человека и гражданина в апелляционной и кассационной инстанциях конкретизированы в главах 1, 2 раздела V ГПК, где урегулирован порядок и основания для апелляционного и кассационного обжалования решений и определений суда в гражданском судопроизводстве.

 

Согласно части первой статьи 292 ГПК стороны и другие лица, участвующие в деле, а также лица, не участвовавшие в деле, если суд решил вопрос об их правах и обязанностях, имеют право обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции полностью или частично.

 

По смыслу указанной статьи право на апелляционное обжалование имеют лица, не участвовавшие в деле, если принятое судебное решение наносит им вред, который выражается в неблагоприятных для них последствиях.

 

 

 

Как разделить однокомнатную квартиру при разводе

 УКРАИНА, 24 мар. Выбираем между материальной компенсацией и разделом денег, вырученных от продажи.

 

"Мы развелись с женой, но проживаем вместе в однокомнатной квартире, так как больше негде. Можно ли как-то решить вопрос с разъездом — например, я выделю свою долю в натуре, продам ее и уеду в другой город, где жилье дешевле. Как это сделать на практике?" — Сергей Д., г. Днепропетровск.

 

Отвечает Владимир Столитний, юрист агентства недвижимости "Альянс-Брок":

 

"Супруги могут разделить имущество, только если право собственности на него было приобретено после заключения брака путем покупки, мены, выплаты суммы паенакопления в ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или вследствие инвестирования в новострой. Ст. 57 Семейного кодекса Украины дает исключительный перечень случаев, когда один из супругов владеет недвижимостью (в т. ч. жилой) единолично, а именно: унаследовал, принял в дар, приобрел за собственные средства, приватизировал (в порядке без­­оплатной приватизации). В таком случае делить нечего.

 

К тому же в Гражданском кодексе Украины есть такие понятия, как "делимое" и "неделимое" имущество. 1-ком­­натная квартира — это неделимое имущество. В случае владения квартирой двумя совладельцами решить данную проблему возможно несколькими способами:

 

— материальная компенсация (деньгами или имуществом) одним из бывших супругов другому его половины квартиры;

 

— продажа данной квартиры и раздел вырученных от этого денег между бывшими супругами.

 

Но бывает, что один из бывших супругов не желает делить данное имущество, и при этом у него нет финансов выкупить вторую половину квартиры у бывшего супруга (супруги). В ГК Украины прямо указано: совместное имущество делится либо по договоренности между его совладельцами, либо, в случае наличия спора — в су­­дебном порядке.

 

Величайшей проблемой в рассмотрении судами такого рода споров (на практике они могут длиться годами) является отсутствие в ГК Украины нормы, обязывающей совладельца (совладельцев) разделить данное имущество путем его продажи. Поэтому могу посоветовать тем, кто оказался в такой ситуации, только одно — договаривайтесь!".

 

 

 

Как продать квартиру в условиях нынешнего рынка

 УКРАИНА, 25 фев. - Определяем цену, даем рекламу и готовимся к показам.

 

Хорошо продавать жилье, когда рынок растет, а покупатели знают, что завтра может быть еще дороже, чем сегодня. Сейчас же продать квартиру по адекватной цене становится непростой задачей. И дело не только в рыночной ситуации — мы сами усложняем себе жизнь своими ошибками. О том, что нужно сделать, чтобы ваша квартира не "зависла" в продаже, нам рассказали председатель Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Дмитрий Корчин и директор риелторской компании Алексей Холмецкий.

 

НАЙТИ ВЕРНУЮ ЦЕНУ

 

Принцип "Сделай сам!" многими нашими согражданами то ли впитан с молоком матери, то ли намертво вколочен на уроках трудового воспитания. Только вот: он нам не всегда идет на пользу. "Стоматолог сам себе зубы не рвет, — напоминает Дмитрий Корчин. — И даже не все риелторы собственные объекты продают сами. Поэтому попытка сделать все самому — это ошибка". Первый же камень, на котором спотыкается большинство взявшихся за продажу непрофессионалов, — цена.

 

В 80—85% случаев цены на квартиры, предлагаемые к продаже, завышены.

 

ЗАВЫШЕНИЕ. "Самое важное при продаже — правильная оценка недвижимости, — говорит Алексей Холмецкий. — Серьезная проблема, с которой мы все время сегодня сталкиваемся на рынке: люди абсолютно неадекватно оценивают свою недвижимость. Цены в 80—85% случаев завышены". Следствием такого завышения цены является не только потеря времени (такая квартира может висеть в базах данных вечно), но и денег. Потому что этот рынок устроен так, что зависшая в продаже квартира в итоге, скорее всего, будет продана дешевле, чем если бы ее сразу выставили по адекватной цене.

 

Механизм завышения цен прост: человек видит, по каким ценам предлагают похожие квартиры, и считает, что уж его-то жилье точно не хуже! Но "выставить" — не значит "продать". А вот цены, по которым аналогичные квартиры действительно продаются, может знать только профессионал — к тому же, в идеале, работающий именно с этим районом.

 

ОЦЕНКА. Теоретически правильную цену можно найти и самостоятельно, но это потребует немалых усилий. Во-первых, надо выбрать аналоги своей квартиры среди того, что предлагается на рынке. Да и цена в объявлении сама по себе нам ничего не даст — надо выяснить, как долго квартира находится в продаже (если вам, конечно, захотят дать такую информацию). Если квартира продается слишком долго, это сигнал о том, что она переоценена.

 

Если уж слишком быстро продалась — наоборот, хозяева, похоже, продешевили. И те, и другие варианты нас не устраивают — нам интересно то, что продалось, но не со сверхзвуковой скоростью. Среднюю цену продажи таких квартир (если вам захотят рассказать о ценах) можно считать базовой. Далее, отталкиваясь от базовой цены, начинаем вносить поправки на различные факторы (местоположение, транспортная доступность, экология, тип дома и т. д.). При этом возникает вопрос: а как влияет на цену каждый конкретный фактор? Если вы принципиально обходитесь без услуг риелтора, то придется определить эти поправки самостоятельно, проанализировав предложения и пообщавшись с большим числом владельцев квартир.

 



 

УЧИМСЯ АЗАМ РЕКЛАМЫ

 

Если вы работаете с агентством недвижимости, реклама вашей квартиры является их головной болью. Если нет — придется потрудиться самому.

 

ЗАГОЛОВОК. Зайдите на сайты бесплатных объявлений и убедитесь: большинство заголовков совершенно не нацелены на то, чтобы сразу привлечь внимание потенциального покупателя. Сейчас речь идет даже не о частенько встречающихся шедеврах вроде "Квартира в Киеве срочно!" (а что еще можно ожидать в разделе "Продажа квартир/ Киев"?).

 

Варианты вроде "Однокомнатная там-то за столько-то" тоже далеки от совершенства. В заголовок очень желательно, по возможности, втиснуть какое-то серьезное преимущество вашей квартиры. Например, "5 мин. от метро такого-то". Если метро далековато, упомяните уютный двор или недавний ремонт. Не запутывайте покупателя расчетами (типа 1 тыс. у. е. за м кв., или 50 м кв. недалеко от центра), лучше просто сообщите, что "квартира по выгодной цене". В общем, прежде чем размещать объявление, гляньте на заголовок — вы бы сами обратили на него внимание?

 

ТЕКСТ. Вторая ошибка многих авторов объявлений — недостаточное использование места, отведенного под описание квартиры. Вам что, нечего рассказать о ней хорошего? Место должно быть использовано на 100% — причем не "просто так", а с максимальной эффективностью. Проанализируйте все, что может кому-то показаться привлекательным в вашей квартире. Проведите мозговой штурм в семейном и дружеском кругу: кто "накидает" больше достоинств вашей квартиры? Поговорите с соседями — чем им нравится жить именно в этом месте, именно в этом доме? Почти наверняка вы услышите нечто, на что сами не обращали внимания.

 

МЕСТО. Теперь пришло время размещения. Вы не знаете, куда именно заглянет ваш счастливый покупатель, поэтому размещайтесь везде, где только можно. Как минимум ваше объявление должно быть во всех самых популярных в вашем регионе газетах объявлений. И обязательно — в интернете. Вы обязаны присутствовать на OLX, address.ua, aviso.ua, fn.ua, ukr.go и тому подобных ресурсах. Хорошо бы, чтобы ваше объявление попало на агрегатор lun.ua: он самостоятельно забирает объявления с разных сайтов. Но только в том случае, если там заполнены все данные. Так что придется за этим проследить.

 

НАВОДИМ МАРАФЕТ В КВАРТИРЕ И ДОМЕ

 

"Очень важна предпродажная подготовка квартиры, — напоминает Алексей Холмецкий. — Необходимо как минимум сделать генеральную уборку, придать жилью товарный вид. Потому что даже самая плохая квартира может быть подана в гораздо лучшем свете". С другой стороны, любой риелтор может привести примеры того, как объективно хорошая квартира продавалась намного дешевле просто из-за своего запущенного, грязного вида.

 

Человек покупает не только квартиру, но и необходимость жить в этом доме.

 

УБОРКА. Квартира, насколько это возможно, должна выглядеть чистой, светлой и просторной. В захламленном виде она производит впечатление более тесной и темной, а в ваших интересах — максимально расчистить пространство. Да и вообще, зачем вам имидж нерях и разгильдяев в глазах человека, который и так сомневается, стоит ли иметь с вами дело?

 

Особенное табу — на неприятные запахи. В частности, некурящий покупатель из прокуренной квартиры вылетит, даже не начав ее толком осматривать. Не все также в восторге от всевозможных "жареных" ароматов. Так что или хорошо проветриваем, или освежаем воздух каким-то иным способом.

 

Особое внимание стоит уделить кухне и ванной. Так, очень неблагоприятное впечатление на покупателей производит даже намек на ржавчину на трубах: лучше заранее "облагородить" их с помощью небольшого количества краски.

 

ОКРУЖЕНИЕ. Надо понимать, что вы продаете не только квартиру, но также необходимость жить именно в этом доме, ходить именно по этим лестницам и общаться именно с этими соседями. И иметь (либо не иметь) душевный комфорт и отсутствие проблем. В сознании многих покупателей квартира в более-менее приличном доме с хорошими соседями стоит ощутимо дороже, чем в трущобе, заселенной деклассированной публикой. Поэтому очень желательно, чтобы, зайдя в ваш подъезд, покупатель не решил, что попал на экскурсию в криминальное гетто. Изломанные лавочки у парадного, стены с нецензурной лексикой, использованные шприцы и пустые бутылки на полу не послужат дополнительным аргументом в пользу покупки вашей квартиры. Такое окружение может обойтись в пару-тройку тысяч долларов дополнительной скидки. Поэтому дешевле и надежнее заблаговременно привести подъезд хотя бы в относительный порядок, тем более что к этом делу можно привлечь и соседей (не обязательно посвящая их в ваши настоящие мотивы).

 

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К ПРОСМОТРУ

 

Любая продажа требует подготовки не только товара, но и продавца. Если уж вы решили заменить собой профессионала, то и поступать вам придется профессионально. Смысл подготовки в том, чтобы за время просмотра квартиры (другими словами, презентации товара) максимально продвинуть покупателя к нужным вам выводам и обезопасить себя от того, что ему может не понравиться в вашей квартире.

 

ПЛЮСЫ. Вы уже составляли список достоинств своего предложения. Теперь проделайте эту же работу, но еще глубже и тщательнее. Узнайте о своем районе все — где здесь проводят время те или иные категории населения и что рядом вообще есть интересного: фитнесс-центры, ночные клубы, хорошие магазины, парки, дошкольные учреждения и т. д. Поговорите с разными людьми — причем чем дальше они будут по своему образу мышления и жизненным стереотипам от вас, тем лучше. Упорядочьте собранный материал. Полезно его также сгруппировать по различным категориям потенциальных покупателей. В результате у вас появятся заготовки, чем можно порадовать пришедшую к вам на просмотр молодую маму, любителя собак, пару юных любителей фитнеса, ночных тусовщиков и т. д. И уже на этом шаге вы получаете преимущество перед большинством ваших непрофессионально действующих конкурентов.

 

МИНУСЫ. Любой реальный товар имеет свои минусы, и ваша квартира не исключение. Поэтому не менее тщательно вы собираете негативные мнения по поводу вашей квартиры, дома, двора, района и т. д. А потом точно так же пытаетесь их сгруппировать по категориям покупателей. Следующий шаг — подбираете варианты, что именно из списка достоинств может "перекрыть" для каждой категории каждый конкретный недостаток. В результате у вас появляются мощные заготовки, дающие шанс не только быстро нейтрализовать, но даже и повернуть на пользу многие возражения покупателей.

 

НЕ МОЛЧИМ, НО И НЕ БОЛТАЕМ

 

Если вы твердо решили провалить показ квартиры, то у вас есть на выбор две проверенные линии поведения, которые, кстати, чрезвычайно популярны не только у основной части непрофессиональных продавцов квартир, но даже среди не слишком квалифицированной части риелторов.

 

МОЛЧАНКА. Первый путь к провалу — проявлять вялую пассивность. Ну, раз пришли — смотрите. Если что интересно — спрашивайте. Это еще как-то проходило в те времена, когда у каждого выставляемого на продажу объекта выстраивалась нетерпеливая очередь жаждущих "оквартириться". Сейчас все наоборот. И вот вы тщательно готовитесь к просмотру, собираете бронебойные аргументы в пользу своей квартиры, а когда, наконец, появляется единственный потенциальный покупатель — он уходит, не догадавшись задать ни одного из нужных вам вопросов. Обидно.

 

БОЛТОВНЯ. Вторая провальная тактика прямо противоположна — когда продавец говорит слишком много, буквально засыпая покупателя заготовленными аргументами в пользу этой квартиры. И в этом она хороша, и в том замечательна... На самом же деле большинство из этого покупателю могут быть просто неинтересно, а такое перечисление забирает его время, утомляет и начинает раздражать. А вот то, что его действительно могло бы подвигнуть к покупке, возможно, так и не будет сказано, разве что по чистому везению, да и то — растворенное в потоке болтовни. И здесь та же проблема, что и в предыдущем случае: продавец не имеет практически никакого контроля над ситуацией.

 

КОНТРОЛЬ. Специалисты по продажам и ведению переговоров хорошо знают, что контроль находится у того, кто задает вопросы. Поэтому главное правило действительно профессиональной продажи: "Спрашивайте!". Начать стоит с вопросов для установления контакта: как добрались, легко ли нашли, заметили что-нибудь интересное? А когда лед чуть растает, нужно переходить к главному: кто они, ваши покупатели, что на самом деле ищут, чего ждут от нового жилища? Это то, что дает вам возможность на полную мощность использовать ваши "домашние заготовки", рассказывая и показывая им именно то, что нужно и что выгодно представит вашу квартиру. Такая тактика дает некоторое время собраться и подготовиться к возможным возражениям (которые у вас тоже есть шансы преодолеть с помощью предварительно проделанной работы).